土地制度“破冰”，集体建设用地入市加速楼市“变轨”

发布时间：2017/9/1 17:24:56    浏览次数：3631    来源： 克而瑞地产研究 cjjt-fdc

近日，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。最大的亮点在于集体建设用地这一重大土地供给制度的突破，不仅对住房租赁市场，更是对土地市场乃至住房制度等多方面都有长远的影响。

一、增加租赁住房供应,保障城市低收入群体居住需求

受出众的经济基本面、完善的市政配套以及较高的收入水平等多方面因素影响，热点一二线城市人口长期净流入，市民新增购房需求十分旺盛，房地产市场供需矛盾异常突出。在楼市成交转暖的作用下，2016年至今热点一二线城市房价相继出现一波快速上涨行情，租金成本也是水涨船高。迫于房价、租金上涨压力，部分热点一二线城市开始出现返乡热潮，甚至部分科创企业也由东部沿海城市迁移至中西部地区。利用集体建设用地建设租赁住房，有助于增加租赁住房供应，平抑房价快速上涨带来的租金上涨压力，最大程度上保障城市低收入群体居住需求，共同构建和谐社会、小康社会的长远目标，实现群众“住有所居、安居乐业”。

集体建设用地大都位于城市外围区域，地理位置相较偏僻，难免会出现市政配套不完善的情况。《方案》明确要求试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。试点城市落地执行集体用地建设租赁住房，并完善市政配套以及基本公共服务，有助于打消承租人顾虑，提升租赁住房对于城市租赁群体的吸引力，避免出现弃租、以租代售等市场乱象。

二、土地制度“破冰”，缓解热点一、二线城市供地压力

随着土拍市场引入招拍挂制度，我国土地制度呈现“城乡二元”结构，并有加剧的趋势。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价直线飙升，面粉贵于面包的案例不在少数。譬如，2016年深圳、上海两市相继刷新全国总价、单价地王纪录，市场热度可见一斑；另一方面，农村土地资源还不能直接转化为城市建设用地，必须经过国家征用转化为国有土地后才能进入市场，一级市场由国家加以严控，自然难以激发农村土地资源蕴藏的巨大潜力。

集体用地建设租赁住房可谓是土地制度的一大创举，一方面，有助于释放集体土地资源红利，吸引村镇集体、房地产开发企业以及住房租赁企业等各类经济组织参与建设运营集体租赁住房，农民可以分享集体用地改建租赁住房所产生的增值收益；另一方面，保障租赁住房用地供应，缓解热点一二线城市供地压力。近期，热点一二线城市明显加大土地供应力度，租赁住房用地供应也是明显增多。以上海为例，嘉定、浦东、徐汇、长宁等区域纷纷推出多宗纯租赁住房用地，并有多宗商办用地改性为租赁住房用地。不过，上海住建部规划显示，“十三五”期间新增各类住房供应约170万套，其中租赁住房约70万套。相较于政府预定的规划目标，租赁住房用地供应量仍然存在着较大的缺口。因此，集体用地建设租赁住房不啻为缓解热点一二线城市供地压力的重要途径，预计试点城市将继续大力推进发展租赁住房市场，挖掘集体土地资源所蕴藏的巨大潜力，实现集体土地资源集约化利用。

  三、加快推进“租售并举”的市场格局，租赁市场或将与交易市场分庭抗礼

“十三五”期间将是建立房地产市场长效机制的关键期，租售并举的住房制度更是长效机制的重要环节。目前，住房租赁市场发展如火如荼，北京、成都、合肥等多个一二城市均发文表态加快培育和发展住房租赁市场，涉及增加租赁住房供应、鼓励发展住房租赁企业、加大金融支持力度等多个方面。

我们认为集体用地建设租赁住房将进一步提升住房租赁市场规模，以便构建租售并举的住房制度，维稳房地产市场，打破热点城市房价只涨不跌的市场预期，避免出现政策向左、市场向右的窘境。长期来看，我国房地产市场将进入商品房、保障房双轨制发展的新阶段，意即高端有供应，商品房市场可以自由交易，高收入群体可以选购价格更高的商品房，并通过房地产税的形式反哺城市低收入群体；低端有保障，租赁市场规模将快速扩容，低收入群体可以暂时租用保障性住房，待收入达到一定标准，再购买商品房。