重点城市房价全部止涨，“限价”调控进入关键时期

发布时间：2017/9/19 16:57:50    浏览次数：3560    来源： 丁祖昱评楼市 cjjt-fdc

昨天上午，国家统计局发布了70城房价数据，与土地购置和销售数据的下降“同步“，重点城市房价指数也出现了进一步回落，15个重点城市房价环比下降或持平。至此，7、8月份的行业淡季数据已经全部发布。

一、投资：仍然处于下滑周期

前8月全国房地产开发投资6.96万亿元，同比增长7.9%，与上月持平，开发投资增速在连续三个月下滑之后，于8月出现持平；8月单月同比增速为7.8%，较7月份增加3个百分点，升至近一年月均水平。

但7.9%的累计同比增速还谈不上“稳住”，更多的还是在下滑过程中的调整，一方面是土地购置指标不乐观，累计增速在8月份出现下滑；另一方面是2016年年末基期数值较大，今年后四个月指标继续上行的难度较高。

二、新开工：继续保持低位运行

前8月房屋新开工面积114996万平方米，增长7.6%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅新开工面积82131万平方米，增长11.6%。

8月新开工继续维持较低水平，考虑到楼市调控仍是短期内房地产市场发展的主基调，在“限价”、“限签”、“限售”等政策限制下，企业观望情绪依旧偏多，预计接下来新开工还将维持低位。

三、房价：重点城市大多下跌

8月份，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

在历经了多月调控之后，重点城市房价指数终于由“增速下滑”变为了“环比下降或持平”，除北京、上海、厦门以外，其余12个重点城市一手房价格均有不同程度的环比回落，其中广州房价环比跌幅更是达到了0.7%。

四、销售：未来销售增长放缓

前8月销售面积、销售金额同比增速分别增长12.7%和17.2%，比前7月分别回落1.3和1.7个百分点，整体增速依旧下滑。

从单月指标来看，商品房销售面积、金额环比都出现增长，但也都只是4%而已，全年销售增长率还在下降过程之中。值得注意的是，2017年三四线城市销售占比达到了66%，如今看似“不错”的累计同比主要还是靠三四线城市支持，一旦三四线城市销售数据回落，整体市场就会急转直下。

五、待售面积：去库存效果明显

8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。其中，住宅待售面积减少987万平方米，商办待售面积合计减少130万平方米。

自2016年达到最高点之后，商品房待售面积即一直维持下滑态势，2017年8月末同比降幅达到12%。尤其是住宅商品房待售面积更是同比下降22%，较最高点减少28.8%。主要还是因为市场大势不改，各热点一二线城市持续供不应求，且新增供应不济，而三四线城市致力于去库存致使市场供小于求。

整体来看，8月数据情况还是比较符合调控预期，不仅销售规模增速放缓、库存规模下滑，投资、新开工维持低位，就连土地购置和房价指标也出现了明确回落信号。究其根本，还是应当归因于“限价”工作做得比较到位，以致行业在拿地、开发、推案等方面的节奏明显放缓。

综合考虑目前调控形势和市场趋势，预计全年开发投资增速、新开工面积仍有进一步回落的空间，销售面积增速的放缓也是大势所趋。但由于上半年数据情况较佳，预计全年开发投资、新开工面积仍然可以保持正增长；销售指标方面，在今年”异军突起”的三四线城市带动下，行业销售规模还是有希望上一个新台阶，但全国商品房成交均价涨幅增速将大大放缓，全年或回落至5%以下的低位。