去库存已大大缓解了房地产风险

发布时间：2017/11/21 8:35:45    浏览次数：3154    来源： 中国房地产报 cjjt-fdc

2017年10月末，全国商品房待售面积60258万平方米，与2016年2月的73931万平方米的高峰相比，大幅减少13673万平方米。这是国家统计局刚刚透露的数据。可以说，从2015年底开始的这一轮“去库存”战役，我们已经取得了堪称漂亮的胜利。

这一轮去库存，主要的成功在三四线城市和更下面的县城一级城市。这些城市在2015年的时候，库存已经累积到一个相当危险的高度。这一轮去库存之后，可以说中国经济体系中的一颗定时炸弹已经解除了警报。

三四线城市去库存，是“因城施策”策略的成功。

在过去十几年，房地产调控常常是“全国一盘棋”，通常是几个一线城市房价上涨，然后二线城市和三四线城市延后半年、一年涨价，治理手段则以经济学教科书式的“加息”“加准”“加税”“限购”“限贷”为手段，通常是几个一线城市涨价之后，就全国吃药，不但房地产吃药，而且全国的各个行业也因为“加息”“加准”手段而进入萧条的调整周期。然后，再进入“救市”周期。周而复始，房地产市场并未摆脱暴涨暴跌的循环。

这一轮的房地产调控，则显示出调控手段的成熟。整个调控周期，并未采用传统的加息、加准手段，而是用了看起来很朴素的“因城施策”的策略。让各个城市根据自己城市的具体情况，尝试适宜的政策组合。

一线城市以收紧购房金融杠杆、收紧购房资格、限价为特征，同时辅以加大土地供应，推出共有产权房、租赁房等平抑房价的供应组合，在供应端和需求端共同作用，抑制炒房；二线城市以限价、限售、限贷为特征，在需求端端掉炒房者的后路，从而平抑住房价上涨的预期。

三四线城市由于库存“堰塞湖”的存在，在过去几年需求低迷，则是和一二线城市截然不同的市场环境。针对三四线城市的高库存，各地采取的是鼓励需求的政策组合。这种鼓励需求的方式，又有别于以往把政策底线放到很低，以“欢迎炒房”的姿态来刺激需求的方式，而是采用了与城市升级、棚户区改造有机结合的方式，通过棚改货币化把资金注入到固定的人群，从而激活本地对住房的需求，将有效需求引入到商品房市场，巧妙消化当地的商品房库存。以棚改货币化推动“去库存”，好处是，把本来政府应当投入进行的棚户区改造的资金直接发给棚户区的居民，能够更省力地完成棚户区改造的任务。而这些拿着棚改货币化资金的居民正是需要改善住房的“刚需”人群，棚改资金用于他们的住房改善，是满足“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神。在这些三四线城市，尽管房价出现了上涨，但并不存在房价继续炒作的基础。因为这些城市的基本条件是人口和产业处于流出状态，未来的商品房需求并不旺盛。市场本身就会抑制这些城市的房价上涨。而这两年在“去库存”中新购买了商品房的这些人群，由于自住比例较大，而且由于棚改货币化的资金注入，总体上并没有采用高杠杆买房，因此如果未来房价发生调整，对整个金融体系的影响也不会太大。如此，既疏解了高库存，又完成棚改的任务，实现“房子是用来住的”的目标。三四线城市的这一轮“去库存”战役可谓精彩。

在经过这两年的外科手术式的去库存之战后，整个房地产市场的库存已经大降，风险已经大大缓解，为整个房地产市场进入“房住不炒”、“租售并举”的平稳发展的新阶段，打下了坚实的基础。