下半年近百余幅土地流拍： 土地市场冷热不均 房企资金短板浮现

发布时间：2017/11/30 9:02:50    浏览次数：3822    来源： 21世纪经济报道 cjjt-fdc

随着房企经济圈布局战略加强与资金链变化，土地市场呈现一个明显特征：今年下半年以来，全国各地土地供应增多，一边是热点城市优质土地竞争仍然激烈，一边是不少区域土地频频流拍，土地市场表现出冷热不均。

中原地产研究中心数据显示，由于楼市调控深入，一二线城市出现土地流拍现象。截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗，其中一线城市北京1宗、广州2宗，合计数据同比上涨4成。

同策研究院数据显示，今年7-10月，全国35个大中城市共计流拍128宗，同比增加约37.6%，流拍占推出土地比例3.37%，同比上涨约0.8个百分点。

某机构监测显示，2017年11月20日至11月26日，40个主要城市共推出各类土地185宗，环比增加111%，成交量环比减少51%，出让金总额环比下跌78%。15个城市无土地推出，25个城市无土地成交，这意味着有10个城市推出的土地流拍。

与此对应的是，TOP10房企大部分已提前完成全年销售任务，但利润率却持续走低。以第三方机构统计来看，2016年排名靠前的房企如恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等，净利润率大多在5%-6%。

同策咨询研究总监张宏伟指出，一方面，前两年高价地集中入市，遭遇限价；另一方面，房企扩张中经济圈布局范围过大，导致区域盈利不均衡，不少房企也意识到这个问题。受调控影响，市场利润不断被压缩，开发商资金压力越来越大，拿地意愿有所减弱，另外，面对未来市场的严峻考验，开发商拿地更加“做足功课”，对优质土储渴望迫切。所以，一旦性价比高的土地面市，开发商争抢激烈；而总价过高、配建产品属性过多或是位置不好的地块，零溢价成交或是流拍。

随着资金压力增大，利润和回款成为房企首先考虑的指标。11月25日，融信品牌营销中心总经理张文龙对媒体表示，利润才是融信摆在第一位的经营指标。“2017年至今，我们主营业务销售净利润保持在15%，在融信内部，回款和利润的权重KPI超过销售规模。有规模才会有回款，有回款才能结算利润，董事会对管理团队考核回款利润，是一种倒逼机制。”

流拍继续增加

一二线城市的土拍热度依然持续。综合中原地产、同策咨询、中指院等多家机构的数据，截至11月15日，全国50大城市卖地收入刷新历史同期纪录，多达28541.8亿，同比（20080亿）上涨42%。全国47个城市卖地超过200亿，北京和杭州的土地出让金超过2000亿元，分别为2509亿和2011.7亿。

其中，一线城市共推出土地24宗，较上周增加20宗，面积164万平方米，较上周增加153万平方米，环比上涨1363%。仅深圳无宅地供应。供应增多同时却是成交量价齐跌，11月20日至11月26日，一线城市共成交土地12宗，较上周增加2宗，成交面积57万平方米，较上周减少6万平方米，成交楼面价8606元/平方米，环比下跌65%，成交总金额93亿元，环比下滑71%。

二线代表城市共推出土地161宗，较上周增加57宗，面积805万平方米，较上周增加356万平方米，环比上涨79%。成交方面也整体缩水，共成交42宗，较上周减少61宗，成交面积230万平方米，较上周减少297万平方米，环比下滑56%。

值得关注的是，在加大土地供应的情况下，宅地活跃度却在降低。11月20日至11月26日，累计宅地成交41宗，较上周减少13宗，成交总量216万平，较上周下滑逾三成，榜单楼面均价为5225元/平方米，环比下跌近四成。三四线城市占据七席，为榜单主力。不过该时期上海有12宗地块入市，其中10宗为住宅用地，总计收金93亿元，位居出让金榜单榜首，其中浦东新区航头镇三单元B1-02地块由华润置地以34.4亿元揽入囊中。

同策研究院数据显示，今年7-10月，全国35个大中城市共计流拍128宗，同比增加约37.6%，流拍占推出土地宗数3.37%，同比上涨约0.8个百分点。今年前十个月，全国35个大中城市，土地流拍宗数较多的有乌鲁木齐、宁波、银川、青岛、重庆、太原、成都等，基本集中在非核心的二三线城市。其中，乌鲁木齐市今年下半年就有20宗土地流拍，规划建筑面积达164.28万平方米。

根据某机构数据、同策研究院统计，2017年1-10月全国35个大中城市流拍土地中，工业用地占39%，住宅用地占29%，商业办公用地占28%。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，商办、工业用地供应过剩是土地流拍的一大原因。同策研究院数据统计，一线城市工业、住宅土地供应比例维持在0.5以上，平均值为1.15；二线城市工业、住宅土地供应比例维持在1以上，平均值为1.27。2016年，二线城市存量增加，去化周期稳定在80个月左右，受调控政策影响，今年一线城市去化周期明显增加，二线城市去化周期明显缩短，目前均保持在60个月左右，存量巨大。

张宏伟预计，2018年由于房企布局中心转移，土地流拍将增加。2016年以来，合肥市曾因房价短时间内快速上涨，和厦门、南京和苏州并称为“房价四小龙”。但今年7-10月，合肥下属的区县已有三宗居住用地流拍，11月又有两宗居住用地流拍。城市布局分化加剧，非核心二线城市或不受外溢影响的三四线城市投资风险将会增加。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然土地流拍不是主流，但随着楼市继续降温，预计2018年土地流标或继续增加。

  房企资金紧张

根据同策研究院数据，今年1-10月，全国35个大中城市成交土地平均溢价率为27.87%，较去年同期的51.37%大幅下降，成交土地均价为6323.78元/平米，同比上涨约37.4%。

土拍溢价率下降同时，土地价格不降反升。底价高导致房企获利空间有限，如上海近期成交的航头宅地，预计成本价在4万元/平方米以上，而该项目周边的新楼盘如金地艺华年，近两个月二手房成交均价在3.6万元/平方米左右。

张大伟认为，部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。从2016年“9·30”开始，全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块积极性降低。

根据中信证券研究部数据，2017年三季度末，房地产板块净负债率111%，较年初提升20%，A股地产板块的杠杆率持续提高，已接近2015年三季度末高点。而Wind资讯统计数据显示，截至今年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，增长幅度达23.21%，A股平均每家上市房企负债达445亿元。

张宏伟认为，在限购之后市场趋冷的大背景下，除非有实力的开发商，特别是深耕三四线城市多年，如碧桂园或者恒大，依靠自身品牌，能在小城市有所斩获，大部分开发商的业务重心，基本上都在一二线城市或省会城市。但随着房地产市场区域分化进一步加剧，房企更需扩大规模。

11月以来，TOP10房企中，拿地金额排名前三为碧桂园、万科、保利地产，融创和阳光城拿地金额为零。二线城市推地量与成交量均领先，其次是一线城市，三四线城市最少；成交面积与推地面积占比来看，一线几乎100%成交，二线城市与三四线城市均接近60%，由此可见房企拿地区域选择仍然倾向一线城市。

张文龙表示，目前中国的经济地理格局和房地产趋势都发生了变化，城市不能再用一二三线来划分，更多地形成了都市圈和城市群。融信将深耕如福州为中心、厦门为中心、广州为中心的城市群。

融信今年就加强了管理赋能与城市群布局，将原来四个区域全部升级成了事业部，把事业部作为独立经营的实体，分别管辖福建、广东、海南；上海、江苏、山东；浙江、江西、湖南；天津、河北、河南、山西、湖北。与此同时，营销考核主体从项目调整为事业部。融信事业部制具有更大的奖罚权及自主权。这从其拿地策略的转变也可以看出来。

张文龙介绍，融信拿地时加强了对城市的研究，重点选取城市发展的重点区域，如上海虹桥商务区和杭州奥体新城。由于一线城市受到严格限制，融信还将关注商办项目，“我们在上海的两大商办项目到年底累计认购有望接近100亿，这叫绕道行军。”

根据某机构数据，2017年1-10月，融信中国以369亿元的拿地金额，在全国房地产中排名18位。