土拍“寒潮”来袭 前7月近800宗地块流拍

发布时间：2018/8/13 9:56:00    浏览次数：9114    来源： 中国经营报 cjjt-fdc

“流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花，火爆的土拍溢价率也就下来了。”近日，在谈及“土地市场降温”话题时，新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

7月以来，与长三角持续高温天形成鲜明对比的，是土地市场寒意阵阵，全面降温。据上海土地交易市场官网信息，原定于今年8月22日出让的杨浦内环内纯宅地，至今无竞买申请人，且竞买申请日期已经结束。而在相隔不远的苏杭两城，土拍市场也遇到一股“寒潮”：苏州为期两天的土拍中，10宗住宅类地块成交7宗流拍3宗；杭州7月份的6场土拍中，在郊区地价下跌，核心区失守之后，近期还出现了首次底价成交。

中原地产统计数据显示，今年1-7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。从昔日的地王频现，到如今的多地块流拍，热点城市宅地是否正从“香饽饽”变成“烫手山芋”，其原因又为何？

土拍“寒流”席卷长三角

根据易居房地产研究院发布的《2018年7月40城土地市场报告》：7月份受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续4个月同比下跌。今年以来，土地成交溢价率保持低位，多项指标增幅有所收窄。

而具体到上海市场，7月拍卖的5宗住宅地块、2宗租赁住房地块均以底价成交，5宗地块被叫停出让，其中包括位于杨浦区内环以内的纯宅地。

“严苛的出让条件让开发企业‘望而却步’。”市场观察人士分析称。根据出让文件，竞得方须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区；按受让年限自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房；无偿代建规划打虎山路、文体中心、为老服务中心、养老院、公共绿地等公共服务设施。此外，还须按出让年限整体持有盈利性教育、社会福利等基础设施和社会教育事业项目用地。

除此之外，出让文件对户型进行了严格限制：中小套型比例不低于80%，项目住宅套数下限为800套。这意味着开发商将很难通过别墅、大平层与小户型的高低搭配来平衡较高的楼面价。

同时记者注意到，近日，青浦区徐泾北大型社区经十路西侧27-04地块出让，最终招商蛇口以底价获得，楼板价33160元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，尽管大虹桥纯宅地属于比较优质地块，但由于上海土地拍卖市场监管严格，加上楼市成交不畅，对房企资金回笼带来压力，所以这幅地块只有1家房企投标，底价获得也不足为奇。

招商蛇口上海公司相关负责人表示：“面对目前市场上较多的低溢价成交和流拍现象，招商蛇口上海公司也已作好充分准备，首先针对销售型与持有型物业做战略配置上的调整，其次是形成多业态多元化多产业的‘三多’发展态势，积极涉足商业、写字楼、长租公寓、养老养生、教育、医疗等业务领域，拓展全新的业务发力点。”

记者采访中了解到，土地市场寒潮正席卷长三角，近日，苏杭等地均出现了地块流拍现象。其中，苏州日前连续两天土拍中，10宗住宅类地块成交7宗3宗流拍，溢价率最高的是甪直地块为18%，3宗底价成交，3宗溢价率在5%以下。此次土拍遇冷与2015年以及2016年苏州“地王”频出的现象形成鲜明对比。

据了解，此次流拍的苏地2018-WG-10号地块位于相城区元和街道文灵路东、安元路北，此前曾是各路房企必争的热门区域，周围已有天房、中粮、九龙仓、葛洲坝等多家房企入驻。地块对面便是该区域内诞生的上海建工“地王”。

早在2016年5月，经过近百轮竞价，上海建工房产有限公司以约55.21亿元总价竞得2016-WG-26号地块，楼面价19046元/平方米，溢价率116%，刷新区域地王纪录。目前该地块仍处于施工阶段，未有入市动作，针对地块建设进度以及入市计划，记者联系开发企业上海建工房产有限公司方面，截至发稿未获回应。

  另据记者不完全统计，7月杭州市区共30余宗地块进行出让，绝大部分的地块的成交楼面价都有不同程度的下跌，且无任何地块达到地价封顶标准。而在8月6日的土拍中，萧政储出（2018）25号地块还未开始出让，便终止交易。官方的公告显示，因此地块涉及区域规划需作评估，经研究决定，终止地块国有建设用地使用权挂牌出让活动。

  “一方面季度末流拍地块增多主要与地块供应节奏有关，另一方面也说明二季度开始房企拿地态度转变显著。”克而瑞研究中心分析师吴嘉茗指出。

流拍成地市转冷“风向标”？

  克而瑞统计数据显示，就年内流拍情况来看，6月份挂牌的地块中有114幅流拍，流拍数量达到上半年最高峰，此外3月份挂牌的地块也有84幅流拍，整体来看每个季度末地块流拍数量更多，二季度各月挂牌地块的流拍数量逐步上升，在6月份创下新高。

  “企业对楼市短期内放开限价不抱希望，因此在拿地上的想象空间不大，土拍中表现得相对理性。”一位中型房企的营销负责人对记者表示，2016年和2017年拍下的部分地王项目还未入市，它们的煎熬同行都看在眼中，保本已成各家开发商争取的平衡线。

  近日，招商蛇口上海公司相关负责人对记者表示：“针对目前错综复杂的市场局面，对于房企在土地判断及选择能力上提出了更高的要求，招商蛇口一方面战略深耕已进入城市，另一方面积极开拓环上海都市圈市场，形成以上海为核心的‘1+N’的土地储备策略。”

“不少大公司的选择是趋同的，上海土地少，就在上海周边拿，不是环城市群的，还真不太敢拿。”一位接近房企负责土地拓展人士的行业观察者对记者表示，随着融资环境持续收紧，企业资金盘面紧张，企业的重心都在项目销售去化上，希望加快资金回笼以补充现金流。

  多位受访人士对记者表示，房企拿地不再以超预期拿地，而是根据目前的价格倒退，看看能不能算得过账来。“面粉贵过面包”，或加上一定的溢价拿地，已经不再成为目前房企的主流心态。

  而在近日的流拍土地中，按土地属性来看，纯宅地的流拍量最大。吴嘉茗表示，主要由于纯住宅地块一般分为两种类型：一类地块的地理条件相对优越但土拍要求严苛，另一类纯宅地往往位于城市远郊区域，未来市场前景难测，导致住宅地块的流拍量高于其他类型。

  那么，沪苏杭等重点城市的多幅地块流拍，是否正成为地市转冷的“风向标”？“市场环境已变。”同策研究院首席分析师张宏伟对记者分析称，当前企业尽量选择拿无“瑕疵”地块，或者暂时不在公开市场拿地以规避风险。

  在吴嘉茗看来，市场整体升温的情况下，出现了大量核心城市、核心地段土地流拍的情况。这或许可以看做土地市场开始“冷却”的信号：跟市场热度轮动相同，北京、上海、杭州、苏州等作为市场先“热起来”的一批城市，也是全国市场的风向标，土地市场的“冷却”也将从这些地方开始。

  不过，欧阳捷认为，流拍土地增多并非是楼市下行的信号，也非房企资金短缺，恰恰相反，这是土地市场理性的信号。通过市场紧缩、洗牌，清洗掉一批体质羸弱的中小房企，反而为强壮的大房企腾挪出更大的发展空间。