土地供应放量 万科保利等龙头房企静悄悄补仓

发布时间：2018/12/26 16:51:25    浏览次数：9154    来源： 第一财经日报 cjjt-fdc

每逢年底皆是土地供应井喷的时段，当下正值整个房地产市场处于深度调整周期，但地方政府年末推地的习惯似乎仍旧未曾改变。

比如北京市不久前在一天内推出13宗地块，总出让面积79万平方米，总起价295亿元，最终12宗地块成功出让，揽金316亿元，这也成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。无独有偶，其他如广州、南京等城市也都相应地展开了岁末卖地大战，供应面积较前三季度大幅度增加。

与之相对应的是，商品房销售未及预期，以及日益趋紧的资金压力，使得房企对于后市的观望情绪变得更为凝重，买地热情显著下降，土地溢价率较过去两年显著下降。

此时，土地市场上最为活跃的，当属市场份额较大的龙头房企。数据显示，万科、保利等一线房企在年底的供地潮中表现相对踊跃，其拿地数量较今年前几个月明显增加，且全年新增土地总量并未较上一年有所减少。曾经一年多罕有在一级市场出手的融创中国已悄然回归一级市场，连续斩获多宗宅地。

多地供应量增加

背负着较重土地出让任务的北京市场，在年底迎来供应大潮。整个11月，北京合计土地出让金达495亿元。前11月，北京全年土地出让金为1700亿元。进入12月之后，因全年土地出让任务仍有较大缺口，北京土地市场热度不减。12月4日、11日，两天土地出让合计收金超过60亿。

北京只是一个缩影。临近年底，不少城市的土地市场都在集中放量。就在北京土地市场创下历史新高的同一天，大连市国有土地使用权交易中心发布出让公告，挂牌17宗土地，成为大连土地市场本年度一次性出让地块最多的一次。同样在这一天，济南公共资源交易中心网上也挂牌了15宗土地。

11月的数据显示，南京、昆明、广州、成都等多个城市的土地挂牌量也都有所上升。中原地产研究院数据显示，一线城市11月供应土地合计达90宗，刷新了最近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应土地合计1400宗，也将是年内最高记录。

供应量增加的同时，开发商购地并不算太积极，土地流标现象也较为突出。“土地市场降温非常明显，有很多政府都在找过我们，因为担心土地流拍，希望我们可以去托底。”一位TOP10区域土地投资负责人告诉记者。

中原地产研究中心统计数据显示：截止12月17日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，是最近6年来最高记录，同比上涨140%(2017全年流标148宗，截止当年12月17月135宗)。

数据同样显示，不仅仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位，年内三四线城市流标住宅土地1177宗，叠加一二线城市，合计住宅土地流标年内高达1501块。

对于当下的土地市场形势，业内人士的评价较为中性。中原地产首席分析师张大伟分析指出，整体看，各地的土地出让金依然刷新纪录，但流标的现象已经越来越多。因为目前房企整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

正因为企业今年整体购地积极性下降，多个地方政府全年供地计划难以完成。在土地炙手可热的北京市场，全年供地任务的缺口依然很大。数据显示，北京今年计划供地1200公顷，但目前供地仅为408公顷，成交仅为347公顷，仅相当于去年全年的49%。

企业多数仍在观望

与过去两年行业抢地形成鲜明对比的是，多数房企在今年的购地意愿大幅度下降。这一方面是源于企业对后市保持谨慎态度，另一方面则是持续收紧的融资环境导致开发商现金流恶化。

中原地产研究中心统计数据显示：25家房地产行业龙头房企9-11月拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。数据显示龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿，这也是最近4年来首次出现。在2018年之前月份，基本拿地金额都在1200-2000亿。

“今年要收缩拿地，主要任务是回款，即便是有一些项目亏损，我们也要先卖。”一位闽系房企总裁曾告诉记者。

房企的谨慎态度在下半年表现格外明显。克而瑞数据显示，销售TOP100中近4成企业在11月未有新增土储入账，其中不乏前五十强房企如金茂、远洋、首创、金辉、福晟等。据研究，企业的这种蛰伏行为多是为了防范风险进行主动战略收缩；此外，还因为不少企业前两年买地力度大土地储备充足，比如金茂、福晟、首创、金辉等总土储去化周期均在3年以上。

日前，滨江集团董事长戚金兴对媒体表示：该公司便在下半年临时调整了拿地的策略。“我们今年上半年的拿地原则就是有利润就拿，主要是为了保证未来的规模发展。不过随着三四季度的市场变化，我们也开始慢慢调整自己的拿地节奏。”

按照滨江的计划，今年上半年是按照“1:2”原则拿地，即回笼资金1亿，用2亿去拿地；今年三季度是按照“1:1”原则拿地，即回笼资金1亿，用1亿元去拿地；而到了四季度，原则变成“1:0.72”。

一方面是政府供地量大增，另一方面是企业购买欲望下降，土地市场的景气指数并不高，价格也较上两年大幅度下降。

克而瑞数据显示，2018年1-11月，销售TOP100中半数房企新增楼面价较2017年下降。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响，却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。

许多城市在今年下半年的土地价格，均较2016、2017时的成交价格出现了大幅度下滑甚至腰斩。以广州为例，12月3日，广州一共拍出3宗地，其中一块标号为长岭居CPPA-A-3的地块总价22.47亿，楼面地价13505元/平方米，被央企五矿地产拍得。但在2016年8月，该区域临近地块的拍出楼面单价高达27274元/平方米。今年的成交价格较两年前打了对折。

据了解，2016年创造长岭居地王的开发商为中治，今年，该公司已与央企五矿进行合并，故而五矿在12月初的购地行为，被视作一次补仓行为，拉低区域内地块的平均单价。

龙头房企悄然出手

尽管大部分公司在下半年调减了拿地计划，但仍然有一些公司趁着年底的打折行情下积极补充库存。

保利发展今年全年的拿地积极性都保持高昂。12月6日，广东保利同样以底价16.53亿元竞得广州外围城区番禺的一宗居住用地，宗地面积为12.48万平方米，计容建筑面积不超过21.67万平方米。

此后的12月13日，保利以底价53.84亿元竞得广州市白云区的一宗商住用地。这宗土地位于三元里大道，宗地面积为9.97万平方米，一共含有9幅地块。其中的2幅二类居住用地和3幅商住混合用地可建设用地面积将近4.75万平方米，计容建筑面积则为28.19万平方米。

由于地处广州中心城区，加之体量不小，尽管上述项目以底价成交，但在市场下行、资金荒的背景下，以超过50亿元的自有资金承担土地出让价款，也仅有保利这样具有融资优势的企业能够拿下。

万科在年末的拿地情况也较为突出。11 月该公司共获取16 个新项目，其中14 个为住宅开发类地产项目，2 个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达392 万平米；拿地总成本264 亿元，同比增长27%(不包括物流项目)。

不久前，有消息显示，碧桂园董事会主席杨国强在集团经营会上发出积极信号：“逐步放开投资”。据称，碧桂园在此之前已经暂缓投资有半年之久。

无独有偶，许久不在公开土地市场露面的融创中国也开始频繁出现在公开土地市场，过去两年土地市场热度较高地王频出之际，该公司曾经很长时间淡出一级市场。

12月10日，上海静安区市北高新技术服务业园区N070501单元18-01地块由融创以底价30.5亿元拿下，楼板价每平方米46609元。较早前的11月，融创以48.6亿元包揽杭州运河新城两宗宅地，其中西侧42号GS1201-04地块楼面价21614元/㎡，溢价率5%；东侧沿运河的43号GS1201-05、10宅地楼面价24321元/㎡，溢价率18%。

2018年末的房地产市场，少数地方政府对于楼市政策的微调，如同坚冰上的裂缝，让冰面下的市场感受到一缕暖意。春江水暖鸭先知，嗅觉敏锐的龙头公司，又将开启新一轮的布局么？